Inversión inmobiliaria: Oficinas vs departamentos en Lima
Estudio de Cushman & Wakefield detalla que invertir en el mercado de oficinas continúa siendo más rentable que apostar por el mercado de departamentos, aun cuando ambos mercados se encuentran estables.
La inversión en el sector de oficinas como activo continúa dando más rentabilidad en comparación a la de departamentos, según un estudio de Cushman & Wakefield, empresa que brinda servicios inmobiliarios corporativos, en donde señala que el rendimiento de ambos mercados se ha demostrado cierta estabilidad a lo largo del 2022, a pesar de la coyuntura actual.
El mercado de oficinas ofrece un retorno promedio aproximado de 8.3% frente a una tasa de retorno promedio de departamentos de 5.3%. Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield, explica que la diferencia se debe a que las transacciones de oficinas se realizan sobre la base de contratos a largo plazo y en un escenario de mayor estabilidad por la calidad de inquilinos (empresas o personas jurídicas), sumado a una mejor conservación del activo, lo que en consecuencia incrementa el atractivo en estas inversiones, a pesar del escenario particular que se vivió hace un par de años.
El fin de la pandemia y el retorno progresivo a las oficinas han generado cambios en los indicadores de este mercado Los niveles de ocupación y disponibilidad, eventualmente, tendrán un impacto más significativo en el precio de renta, el cual se proyecta a tener una tendencia al alza, considerando que la posición conservadora de los desarrolladores ha dado como resultado un inventario futuro, que al momento es escaso en comparación con años anteriores.
Aunque durante 2022 el precio de renta promedio de oficinas (US$ 15,9 por m2) se redujo en un 2.3% en comparación al cierre de 2021, la tendencia a la baja del indicador de vacancia, que registró un 20.1%, y la producción de futuros espacios podrían resultar en un aumento progresivo del precio de alquiler promedio.
“Además, a pesar de la recuperación del mercado, aún permanece un marco de negociación de los precios de renta pedidos que varía entre un 8% y 12%, lo que finalmente tiene un impacto en la rentabilidad de estos activos, sumado a otras condiciones contractuales que también impactan en el rendimiento del activo como tal a largo plazo”, detalló Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield.
En tanto, en el mercado de departamentos los desarrolladores han tenido cautela para iniciar nuevos proyectos debido al escenario económico y político que enfrenta el país. Si bien la oferta de viviendas en Lima se ha incrementado en distintos distritos, esta es aún insuficiente por la demanda que existe.
De acuerdo con el estudio, en 2022 el precio de alquiler promedio de departamentos se mantuvo en US$ 9,1 por m2, cifra bastante similar a la registrada en 2021. La cifra se relaciona con una dinámica de oferta y demanda, donde las características del inmueble como la ubicación, la zona, el tamaño de la propiedad, y el estado de la propiedad, sumado a las necesidades y requerimientos del inquilino, influyen en la negociación.
¿Cómo se realizó el análisis?
Con el objetivo de mantener un marco comparativo, se tomaron en cuenta precios de alquiler en el mercado de departamentos ubicados en distritos con un estrato económico alto (NSE A y B), donde también se han desarrollado los principales submercados de oficinas corporativas.
Para el mercado de oficinas, se realizó una estimación del promedio en base al mercado de oficinas Clase A al cierre de cada año, considerando los principales submercados como San Isidro, Miraflores, Santiago de Surco, Magdalena del Mar y San Borja. Los datos derivan de estudios que Cushman & Wakefield realiza en forma periódica.
Por su parte, para el mercado de departamentos, se realizó un análisis del valor promedio de alquiler de inmuebles con ciertas características específicas entre las cuales se consideraron el número de dormitorios (2) y un área entre los 100 m2 y 200 m2 ubicados en los distritos de San Isidro, Miraflores, San Borja, Santiago de Surco y Magdalena del Mar, con información de inmuebles ofertados y una base de alquiler de departamentos que periódicamente es actualizada por el Banco Central de Reserva.
