Inmuebles para Alquilar: ¿La mejor inversión de los jóvenes del país?

Escribe: Jorge Campos Mirez, Partner en Proper

La inversión en inmuebles para alquilar entrega un balance riesgo – rentabilidad que ha captado el interés de una gran cantidad de jóvenes desde inicios de la pandemia, y es que en Perú y, en general, en América Latina, es muy probable que 7 de cada de 10 personas no cuente con una pensión, y la pensión de los otros 3 difícilmente alcanzará para mantener su calidad de vida. A este hecho hay que sumarle los constantes ataques políticos que sufren los sistemas de pensiones, lo cual ha generado que muchos jóvenes busquen invertir ellos mismos en activos que les den seguridad futura. Ante esta realidad, personas entre 25 y 39 años, con ingresos entre 3,000 y 10,000 soles, conforman hoy en día casi el 70% de la intención de compra de Proper, plataforma online enfocada en la inversión en inmuebles para alquilar.

En general, un inmueble de inversión en una zona de clase media sólida debería estar entre los S/ 250,000 y S/ 480,000, dependiendo del tamaño y calidad del inmueble. Ello implica una inicial entre S/ 25,000 o S/ 48,000 (10% de inicial), que es el rango promedio de inversión de las personas que ingresan en la compra de estos inmuebles, derribando el mito que sólo personas de alto capital pueden invertir en inmuebles.

Ahora bien, ¿dónde se concentra, geográficamente hablando, este tipo de inmuebles? Zonas tradicionales de clase media en Lima Metropolitana son los distritos de Jesús María, Surquillo, Magdalena, San Miguel, Lince, Pueblo Libre y algunas zonas de Barranco, Chorrillos, La Victoria y Lima Centro.

Muy buena parte de las personas que buscan alquilar en estos distritos son formales, lo cual controla el riesgo al momento de evaluar a los inquilinos y permite acceder a una rentabilidad (en términos de alquiler respecto el precio de compra) superior a los distritos de zona top como como Surco, San Borja, La Molina, Miraflores y San Isidro. Considerando una inversión apalancada (con crédito hipotecario), estas inversiones pueden entregar retornos entre el 15% y el 30% anual en promedio, dependiendo de las condiciones de compra – inicial colocada, tasa de interés, costos de implementación, etc. Ahora bien, si la zona donde se realizó la inversión tiene un desarrollo superior, esta rentabilidad crece drásticamente.

Los inversionistas suelen ser jóvenes de clase media que tienen ahorros producto de su trabajo y están buscando dónde invertirlos. Esta cultura de ahorro suele ser la gran diferencia de estos inversionistas versus sus inquilinos. Muchas personas que alquilan podrían acceder a un crédito hipotecario, pero es la falta de capital (ahorro) lo que abre una gran oportunidad en el mercado del alquiler y acaba con el mito del inversionista acaudalado en bienes raíces, toda persona con capacidad de ahorro, formal y con acceso a crédito es un potencial inversionista inmobiliario.

Esto a su vez es una tremenda oportunidad para el sector inmobiliario, pues incrementa la cantidad de consumidores potenciales. Hoy la mayoría de los esfuerzos comerciales de las inmobiliarias se encuentran en captar a las personas que buscan una casa propia, sin embargo, plataformas como Proper crean un mercado distinto, a través de educación financiera muestran a las personas que este tipo de negocio puede ser simple, rentable y accesible; y, por otro lado, se convierten en el brazo comercial que las inmobiliarias necesitan para abordar a este tipo de cliente y multiplicar sus ventas. El desafío es ahora masificar estos modelos de inversión en Latinoamérica, y así la mayoría de las personas pueda contar un patrimonio que respalde su futuro financiero.