El punto de equilibrio para edificios de vivienda se logra cuando se vende el 75%

Los bancos se encuentran adoptando medidas para que el mercado inmobiliario recupere su dinamismo. Según Credicorp Capital Fondos, ahora resulta más rentable invertir en oficinas que en viviendas (ver página 4).

El año pasado se terminó con un stock alto de unidades no vendidas y se estima que recién en el último trimestre del año se habrán terminado de colocar estas (ver página 3).

Punto de equilibrio

Actualmente, un proyecto residencial de viviendas logra alcanzar su punto de equilibrio cuando se logra vender entre el 75% y 85% de las viviendas construidas, estima el director gerente de la inmobiliaria Edifica, Ricardo Bedoya.

Indica que distritos como Barranco están ganando más velocidad en la venta de departamentos frente a Miraflores y Surco, debido a que estos últimos modificaron o restringieron sus parámetros de construcción, de tal manera que ahora los desarrolladores inmobiliarios ahora apuntan a la zona barranquina.

Distritos como Ate o Carabayllo, según Bedoya, son plazas muy competitivas de oferta inmobiliaria, pero actualmente esta se encuentra limitada, en el caso de Carabayllo, por la carencia en el suministro de agua.

Movimiento

Para el subdirector general de Tinsa Perú, Eduardo Fiestas, este año las ventas de viviendas lograrán mover entre US$ 2,000 millones y US$ 2,200 millones.

Proyecta que la venta de viviendas tendrá un incremento de 2%, por efectos de la variación del tipo de cambio.

Tinsa estima que durante el presente año se venderán, al menos, 15,000, pudiendo llegar hasta 16,000 viviendas.

Precios y distritos

Para Fiestas, los distritos con precios de mayor valor promedio de viviendas son San Isidro, que llega a S/. 1.5 millones por departamento. En el caso de Miraflores alcanza los S/. 916,000.

En San Borja, el precio está en S/. 854,000 y en Surco, en promedio, las viviendas se ubican en S/. 614,000.

Entre los distritos con menores valores se tiene a Ate, donde el precio de los departamentos se cotiza en S/. 180,000, en promedio, mientras que en Lima Este y Lima Sur se ubica en S/. 179,000.

En el caso del Callao se ofrecen en S/. 174,000, en promedio, y en Carabayllo se encuentran en S/. 147,000.

Proyecciones

Se estima que los precios de las viviendas nuevas en Lima se incrementarán este año en niveles de 5%. El gerente general de inmobiliaria Plusvalía, Ricardo Arbulú, considera que esta alza se dará a partir de junio, cuando se reduzcan los inventarios de los actuales proyectos y comiencen a cotizarse los nuevos desarrollos inmobiliarios.

“Hay una tendencia de aumento de los precios en 5%”, subrayó.

Arbulú estima que los precios de los departamentos dirigidos al segmento socioeconómico A (Miraflores, San Isidro, Surco, San Borja y La Molina) se mantendrán estables, debido a los formatos y dimensiones de las unidades construidas.

“En Miraflores, los precios del metro cuadrado están, en promedio, en US$ 2,200, pero la municipalidad solicita que el espacio de vivienda sea de 150 a 200 metros cuadrados, con lo cual los precios llegan a US$ 350,000 o cerca de S/. 1 millón”, menciona.

Apunte

Eduardo Fiestas

Subdirector gral. tinsa Perú

Hay que mirar las tendencias

La actitud de los desarrolladores inmobiliarios debería enfocarse ahora en el desarrollo de los nuevos proyectos que están próximos a salir y, en la medida de las posibilidades, en realizar una labor de estrategia comercial y estudio de la demanda que busca viviendas . En ese aspecto, se debe identificar las características del público que demanda nuevos departamentos.

Así, por ejemplo, los desarrolladores deben evaluar las tendencias y preferencias de los jóvenes, como, por ejemplo, la construcción de departamentos con dos habitaciones, que se adaptan bien a su estilo de vida. También esta preferencia se da en familias jóvenes que tienen su primer hijo.

Otro rasgo es que una buena parte de edificios de seis pisos en la capital se pueden hallar en distritos como Barranco, Surco y Miraflores, mientras que en San Miguel o Lince es notorio encontrar edificios de departamentos de 12 a 15 pisos.

Consideramos que las ventas de viviendas nuevas tendrán los mismos niveles del 2013, y que en el segundo semestre se espera una recuperación en las ventas.

Cifras y datos

Registro. En el año 2014 se logró vender unas 11,279 viviendas; un retroceso respecto al año anterior.

Competidoras. A inicios de este año, se estimaba que había 341 inmobiliarias con proyectos activos en Lima. Hace dos años competían 535 inmobiliarias.

Contingencia. Un factor que puede generar incertidumbre en el sector inmobiliario en el segundo semestre es la proximidad de las elecciones presidenciales del 2016.

Fuente: Gestión